武汉市业主大会和业主委员会指导规则 武房规【2012】1号

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武房规20121 自发布之日起施行 有效期5年)

     

第一条  为规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定,结合本市实际,制定本规则。 

第二条  本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会及其日常活动适用本规则。 

第三条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

第四条 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

第五条  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会和业主委员会,对业主、物业使用人损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第六条  市房屋主管部门负责本市业主大会成立、业主委员会选举及其日常活动的政策指导及相关示范文本的拟定等工作。 

区房屋主管部门负责本辖区内业主大会成立、业主委员会选举及其日常活动的业务指导和监督,会同街道办事处、乡(镇)人民政府负责业主大会和业主委员会的备案工作。

街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导、组织、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,配合调解处理业主大会和业主委员会活动中的投诉、纠纷。

社区居民委员会负责协助街道办事处、乡(镇)人民政府做好本条第三款的相关工作。

第七条  提倡社区居民委员会成员与业主委员会成员交叉任职。 

第八条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。

 

第一节 业主大会基本职责

 

 第九条  业主大会履行下列职责:

(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则;

(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员,决定业主委员会任期;

(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业

委员会不适当的决定;

(四)决定选聘、解聘物业服务企业,审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同;

(五)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(六)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项,并监督实施;

(七)根据管理规约的约定,对违反管理规约的业主进行告诫;

(八)决定业主委员会工作经费的筹措方式,并监督使用;

(九)制订、修改本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配、使用方案;

(十)决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

第十条  管理规约应对下列主要事项作出约定:

(一)物业的使用、维护、管理;

(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

(三)物业共用部分的经营与收益分配;

(四)业主共同利益的维护;

(五)业主共同管理权的行使;

(六)业主应尽的义务;

(七)违反管理规约应当承担的责任。

管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

第十一条  业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:

(一)业主大会名称及相应物业管理区域;

(二)业主大会会议召开的形式、时间、议事方式和表决程序;

(三)业主代表的产生方式,业主投票权数的确定方法;

(四)业主委员会委员的资格、人数和任期;

(五)业主委员会换届程序、补选办法等;

(六)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

(七)业主大会印章的使用和管理。

第十二条  业主欠交物业服务费,未交存住宅专项维修资金以及实施其他侵害业主共同利益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第十三条  业主委员会的工作规则,应对下列主要事项作出规定:

(一)业主委员会的职责;

(二)业主委员会成员的分工及职责;

(三)业主委员会召开的形式、时间、议事方式和表决程序;

(四)业主委员会工作经费的管理;

(五)业主委员会印章的使用管理;

(六)业主委员会工作档案的管理;

(七)业主委员会换届时有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有财物的交接等。

第二节  首次业主大会筹备

第十四条  一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起成立。

第十五条  成立业主大会应当符合下列条件之一:

(一)专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上;

(二)首次交付使用专有部分之日起满2年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上。

业主总人数在20人以内且经全体业主一致同意,决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。 

第十六条  物业管理区域符合上条规定的,开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡(镇)人民政府和区房屋主管部门。

开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的,20%以上的业主可以联名向街道办事处、乡(镇)人民政府和区房屋主管部门提出设立业主大会的书面要求。

第十七条  街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起60日内,会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。

筹备组成员人数不超过11人,其中街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会、建设单位代表各1名,业主所占比例不得低于筹备组总人数的2/3。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府代表担任。

筹备组工作接受区房屋主管部门业务指导。

第十八条  筹备组中的业主代表由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主从符合以下条件的业主中推荐并选定:

(一)本物业管理区域内的业主;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)具有完全民事行为能力;

(四)热心公益事业、责任心强、公正廉洁;

(五)履行业主义务,按时交纳物业服务费。

第十九条  筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责,并有权要求开发建设单位提供下列文件资料:

(一)物业管理区域划分证明;

(二)房屋及其他建筑物面积清册;

(三)业主名册(业主姓名、房号及建筑面积、联系方式);

(四)建筑规划总平面图;

(五)附属设施设备交付使用备案证明;

(六)绿化竣工证明;

(七)物业服务用房配置证明;

(八)专项维修资金交存证明;

(九)成立业主大会必需的其他文件资料。

第二十条  筹备组履行下列职责:

(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积;

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单,并公开征询意见;

(六)制定业主委员会选举办法;

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款所列内容,筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内予以公示,业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

开发建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第二十一条  筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起,筹备组职责自行终止,并向业主委员会移交开发建设单位提供的文件资料及其他筹备工作资料。

召开首次业主大会会议所必需的交通、通讯、场地租赁、宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。

第二十二条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第三节  会议制度

第二十三条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

第二十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主参加方可举行。 

采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。 

第二十五条  专有部分面积和业主人数按照下列方式确定: 

(一)专有部分面积,按照不动产登记薄记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前述的统计总和计算。 

(二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按1人计算;总人数按照前述的统计总和计算。

依法登记取得或者根据特权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

第二十六条  一个专有部分有2个以上所有权人的,应当推选1人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为1人。 

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。

业主为法人或者其他组织的,由其法定代表人或主要负责人或者前者委托的代理人行使投票权。 

第二十七条  业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议行使投票权。 

未参与表决的业主,其投票权数是否记入多数票,由业主大会议事规则规定;多数票原则上应超过物业管理区域内专有部分建筑物总面积过1/3的业主且占总人数过1/3的业主。

第二十八条  物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元或楼层等推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当于业主大会会议召开前3日,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主意见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第二十九条  业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

第三十条  业主大会决定筹集、使用和划转专项维修资金以及决定改建或者重建建筑物及其附属设施设备,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

制定和修改业主大会议事规则,制定和修改管理规约,制定和修改业主委员会工作规则,选举业主委员会委员及候补委员,选聘和解聘物业服务企业,决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主同意。

第三十一条  业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

 业主委员会基本职责

第三十二条  业主委员会作为业主大会的执行机构,由511名委员组成,组成人数为单数。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。

业主委员会委员之外可设候补委员,候补委员人数按不超过委员人数的40%设置。候补委员在业主委员会委员职务终止出现空缺时,替补当选为业主委员会委员。业主委员会候补委员在候补阶段,不参与业主委员会会议,不具有表决权。

第三十三条 业主委员会履行以下职责: 

(一)执行业主大会的决定和决议; 

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况; 

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; 

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务履行物业服务合同; 

(五)监督管理规约的实施; 

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用; 

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用; 

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷; 

(九)业主大会赋予的其他职责。

第三十四条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则,业主委员会工作规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共有部分的使用和收益情况;

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十五条  业主委员会应当建立工作档案管理,工作档案主要包括以下材料:

(一)业主大会、业主委员会会议记录;

(二)业主大会、业主委员会的决定;

(三)业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则和物业服务合同;

(四)业主委员会委员选举及备案资料;

(五)专项维修资金筹集及使用账目;

(六)业主及业主代表的名册;

(七)业主意见及建议。

第三十六条  业主委员会委员应当依法履行职责,接受街道办事处、乡(镇)人民政府以及区房屋主管部门的指导与监督,市、区房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。

业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职,其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的,应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。

第三十七条  业主委员会不得从事物业服务经营活动。

业主委员会可以根据业主大会的决定,委托物业服务企业或其他机构利用业主共有部分从事经营活动,经营的收益属于全体业主所有,具体使用办法由业主大会决定,其收支情况业主委员会应当定期书面公告,并接受业主大会、业主的监督。

第三十八条  业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内,前业主委员会委员应当在街道办事处、乡(镇)人民政府监督下,将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。

第三十九条  业主委员会议事活动用房在物业服务用房中统筹安排,应不少于15平方米。

第四节  产生和备案

第四十条  业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。

第四十一条  业主委员会委员、候补委员应当是本物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)遵守国家有关法律、法规;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)遵守业主大会议事规则和管理规约,模范履行业主义务,按时缴纳物业服务费和专项维修资金;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;

(六)身体健康,具备必要的工作时间。

社区居民委员会成员作为业主委员会委员的,必须是本物业管理区域内的业主。

第四十二条  业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组推荐,10名以上业主也可联名推荐候选人1名。筹备组应当审查候选人资格并确定候选人名单。

业主委员会委员、候补委员实行差额选举,差额选举比例不得低于20%。业主委员会委员、候补委员按照预定名额和得票顺序当选。

第四十三条  业主委员会委员选举产生后,应当在7日内组织召开业主委员会第一次会议,推选产生业主委员会主任、副主任和确定其他委员工作分工。

第四十四条 业主委员会任期内,委员职务终止出现空缺时,应当先由候补委员及时补足。候补委员不够补足空缺的,业主委员会应当及时召开业主大会临时会议,按空缺人数选举产生新的业主委员会委员。

业主委员会委员人数不足总数的1/2时,业主委员会职责自行终止,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

第四十五条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府和区房屋主管部门办理备案手续:

(一)《业主大会业主委员会备案表》(样表附后);

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会工作规则;

(五)会议表决及其他相关资料。

备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内,将变更内容书面告知原备案部门。

第四十六条 业主委员会备案后,持区房屋主管部门出具的备案证明到公安部门指定的单位依法刻制业主大会及业主委员会印章。印章刻制后5日内,业主委员会应当持印章到区房屋主管部门办理印章印模留存手续。

业主大会及业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管,并建立用印记录制度。

业主大会及业主委员会印章应当用于业主大会与物业服务企业签订物业服务合同或其他与物业服务有关的活动。

第五节  会议制度

第四十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员的提议,应当在7日内召开业主委员会会议。

第四十八条  业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

第四十九条  业主委员会讨论业主大会授权的物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

第五十条  业主委员会决定事项,应当经全体委员1/2以上签字同意通过。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

第五十一条  两个以上物业管理区域共用附属设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。

业主委员会联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集。

第六节  委员资格的终止

第五十二条  业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

(一)不再是该物业管理区域内的业主;

(二)丧失民事行为能力,不能履行委员职责;

(三)被依法限制人身自由半年以上;

(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第五十三条  业主委员会委员有下列情况之一的,由业主大会决定是否终止其委员资格:

(一)拒不履行委员职责;

(二)利用委员资格谋取私利;

(三)业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格;

(四)拒不履行交纳物业服务费、交存维修资金等业主义务的;

(五)在本物业管理区域内违章搭建、非法占用共用部位共用部设施设备等侵害他人合法权益的;

(六)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;

(七)因其他原因不适合继续担任委员的。

第五十四条  业主委员会委员资格届内终止的,应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

业主委员会换届选举

第五十五条  业主委员会任期届满3个月前,应当组织召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会应当在换届选举前做好下列换届筹备工作:

(一)起草本届业主委员会工作情况的报告;

(二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)确认业主身份和业主人数,确定业主在业主大会会议上的投票权数;

(四)将业主委员会成员候选人的基本情况和物业服务企业开具的交纳物业管理服务费的证明等在物业管理区域内进行公示;

(五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会应当将上述换届筹备工作情况报告街道办事处、乡(镇)人民政府并接受街道办事处、乡(镇)人民政府指导和监督。

业主委员会主任负责主持选举新一届业主委员会,并做任期内的工作报告。

第五十六条 业主委员会任期届满仍未进行换届选举的,区房屋主管部门应当责令其在30日内改正;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋主管部门组织成立由业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会代表组成的筹备组,在30日内组织召开业主大会会议进行换届选举。筹备组的组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

指导和监督

第五十七条  物业所在地的区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动,及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

第五十八条  业主大会业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第五十九条  业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出的决定和召开业主委员会会议,应当告知社区居民委员会,并认真听取社区居民委员会的建议。

第六十条 业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的,区房屋主管部门应当责令其在30日内召开;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在30日内组织业主召开业主大会会议。

第六十一条 按照业主大会议事规则的规定或者1/3以上委员提议,应当召开业主委员会会议的,业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府合同区房屋主管部门指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第六十二条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定,擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的,物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令限期改正,并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的,应当依法追究责任人的法律责任。

第六十三条 业主委员会委员资格终止后未将其保管的属于业主大会和业主委员会所有的资料、印章等交回业主委员会委员的,业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的,由区房屋主管部门责令限期改正,并予以警告;逾期不改正的,其他业主委员会委员或新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第六十四条  因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的1/2的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

第六十五条  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的,相关业主可以依法向人民法院提出诉讼。

第六十六条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

   

   

第六十七条  业主自行管理或者委托其他管理人管理物业,成立业主大会,选举业主委员会的,可参照执行本规则。

第六十八条  本规则自发布之日起施行。《武汉市房产管理局关于印发武汉市业主大会规程实施细则的通知》(武房物〔2006130号)同时废止。
附:

业主大会业主委员会备案表

                                       填表时间:           

业主大会

(业主委员会)

   

武汉市                               (物业项目)

业主大会(业主委员会)

业主大会成立时间


      

任期:      

开发建设单位


物业项目地址


物业管理区域

总建筑面积


物业管理区域

总投票人数


物业管理区域专有部分总建筑面积


业主大会会议表决事项

表决结果

人数(个)

建筑面积(㎡)

1.   

2.  

3.  

 

同意:

1

2

3

1

2

3

反对:

1

2

3

1

2

3

弃权:

1

2

1

2

3

业主委员会委员基本情况

姓名

性别

文化程度

房产座落及权属登记号

工作单位

得票权数

委员

分工

联系电话

人数

面积(㎡)

1










2










3










4










5










6










7










8










9










10










11











[发布人:升华物业]